房地产调控下一步重点:狙击炒房人群和机构?
来源: www.hj518.vip   发布时间: 2021-06-04 13:32   269 次浏览   大小:  16px  14px  12px
在前面几个措施抓住重点和关键少数的基础上,我觉得下一步要针对炒房人群和炒房机构,把它们作为下一步完善监管调控机制的一个重点。

   

    管理炒房人群和炒房机构

    在前面几个措施抓住重点和关键少数的基础上,我觉得下一步要针对炒房人群和炒房机构,把它们作为下一步完善监管调控机制的一个重点。

    信贷集中度管理、融资三道红线、以及土地出让两集中,把参与住房市场的各个主体、尤其是重点主体,用制度的方式进行比较到位的约束,唯一还没有被调控政策瞄准的,就是炒房或者投资和投机,也就是炒房人群和机构。

    而目前出现市场波动的主要原因,就是这个群体,由于他们的行为带动了其他市场主体、尤其是消费的市场主体,有一些是跟风或羊群效应,还有一些是由于炒房可能会导致市场恐慌,从而引起市场的波动。

    这个问题还需要进一步的研究和细化,总体上是要关注资金面的异动,以及销售的异动,无论是新房还是二手房市场相关城市相关区块。抓住这两个重要环节,可能就能顺藤摸瓜抓住相关炒房群体和炒房机构。当然,也要进一步完善限制和惩戒炒房者的相关政策和制度。

    房地产市场的调控,是两个层面的问题:一个是抑制“炒”,第二个是要支持“住”。

    我们之前采取的措施,重点是在抑制“炒”这个层面。因为它带来市场的过热,衍生了很多问题,甚至也威胁到“住”。当然,在这个过程中,也用了很大力气来解决或者是支持“住”的问题。

    比如,从2008到2018这10年,通过加快棚户区改造,使城市里有户籍的(主要是有户籍的1亿多人口)出棚上楼,基本解决了有户籍人口的住房问题。2007年时,我国住房保障率大概是在5%;到2018年,享受住房保障的人口占城市户籍人口的比例达到26%,现在应该是接近30%。

    现在的问题是,新市民以及年轻人,是住房困难的群体。今年的中央经济工作会议和全国“两会”都提出,要把解决大城市住房问题或者说大城市新市民的住房问题,作为今年的重要工作之一。

    住房问题是一个最普遍、最广泛的问题,无论是发展中国家还是发达国家,住房都是一个迫切需要解决的问题。目前全世界大概有10亿人还住在贫民窟里,并且这个数字还在增加。我在研究棚户区时,从理论和实践上都进行了回顾,发现无论是世界银行还是其他组织推荐的很多方法,都没有根本解决这个问题,但是中国在棚户区改造上获得了成功。我相信在接下来的新市民住房安居问题上,也能够为全世界解决住房问题树立一个典范。

    总体上,我们再需要10年时间,中国包括大城市、特大城市的全体居民的住房问题,能够有一个比较好的解决,我对这个比较有信心。

    高房价与产业空心化

    第二个问题,我想谈一谈住房问题的重要性。

    因为很多方面都与住房相关——很多事情都会影响到住房,而住房又会影响到很多其他方面,所以我就想到牛顿的万有引力定律,住房是不是也有这种现象?如果把房子也当成一种“力”,我们可以提出一个“万有房力假说”——就是说住房会影响到宏观国家、中观的城市、微观的个体,会影响到企业、家庭,甚至非盈利机构等各类组织,会影响到方方面面的发展、方方面面的工作。

    目前就咱们国家来看,没有房子第一个影响的是户口、影响到孩子上学。我们过去住房、购房和户口联系在一起,现在提出租购同权——实际上是针对租购不同权所导致的问题。

    租购同权有哪些权利?就是公共服务,涉及了非常多的方面。对于一般的城市,有了住房,可能就能解决户口(但对特大城市、超大城市不一定),解决了户口,那么你的公共服务——教育、医疗、养老,还有就业等方方面面,都会有一个解决。没有房子的话,这些都可能是比较巨大的问题。

    可能自古以来就有这个问题:很早以前,在农村结婚,你都要先把房子盖好;现在城市化了,同样是这个问题。过去有个说法,叫“丈母娘推进城市化”,就是说你如果是一个农村青年,想结婚的话,第一个要求就是你必须在城里购一套房。当然,城市里很多的家庭,尤其是女方,也是要求男方要有一套有产权的住房。

    住房对企业的营商、对企业创造利润、生存和发展也是非常重要的。

    当一个城市里房价特别高时,那么它对城市的企业、不同行业,都会产生非常大的影响。如果房价不太高或者处在合理水平,它有利于促进企业转型升级;但是如果房价过高,要么就有可能企业萎缩了,要么就有可能流失了或者是迁移了,所以直接影响着企业。

    当然,对城市不同区域房价的影响,也是比较广泛的。现在很多地方城市运营的良性发展,得益于房地产税费、土地税费,但也有一些城市,因为房价太高、成本太高,导致产业空心化。

    现在为什么我们要下定决心实施房地产调控,坚持房子是用来住的而不是用来炒的?经济结构或者产业结构出现了失衡、非实体化、房地产化,甚至空心化的一个倾向,同时还阻碍了城市或者企业的转型,阻碍了技术的创新。

    前段时间,我在网上看了一个段子,特别有意思:我们航空航天技术是世界一流的,在发射火箭上非常成功,但是有一段时间连续两次出现没有发射成功的情况。原因是什么?当时大家在议论,提出很多原因,但是有的就提出,可能与高房价有很大的关系。为什么呢?

    一方面,高房价使得年轻科学家的工资,难以承受高房价的压力,有可能就不干了,流失了。另一方面,有可能是一些年轻的科研人员没有积极性或者说心不在焉、用了很多时间去研究炒房了。

    当然,这是一个段子或者笑话,但实际上它反映出,由于房价过高或者房价压力导致家庭、个人、企业的微观基础、动机,其发展动力、发展方向发生了变化,对国家的整体发展,也会产生一定的影响。

    未来城市化的发展趋势

    第三个问题,讲一下未来城市化的发展趋势,也就是十四五、甚至到2035年,我国城市化总体发展的趋势。

    我国的城市化由于我们有自己的国情,所以中国的城市化在上半程既遵循了城市化的规律,又表现出不同的特色。下半程的城市化,既有遵循城市化发展的趋势,也会有新的格局、趋势,总体上,我认为可以是4个方面:

    第一,应该是聪明的城市化。

    为什么这样说?

    一方面,在未来5年甚至15年,我们的城市化还会继续的向前推进,虽然不能像过去那样,每年增长一个百分点,我们计算,大概会按照每年0.7个百分点向前推进。

    但在城市化的同时,又发生了两个重要变化:一是人口老龄化趋势越来越明显,并伴随着人口素质的迅速提高。未来伴随着城市化推进的,是城市人口年龄的增加和城市人口素质的增加,所以叫聪明的城市化。

    二是人口的流动出现了新的变化:双向流动。一方面,年轻人口、高素质人才由小城市向大城市、中心城市、都市圈集中;另一方面,年龄稍大一些的人群,尤其是农民工,至少有一部分有可能从原来的就业地转向他们家乡的城市,甚至家乡的农村。

    第二,产业也就是人类的活动,在未来5到15年,将会形成波涛汹涌的数字化产业。

    十四五规划特别强调,要保持制造业的适当比例,并且有一个限制。但是我认为,服务业的发展、比例不断的提升,是一个重要的趋势。

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